Zimmer vermieten: Steuern bei Untervermietung beachten

Ein freies Zimmer kann dein Budget entlasten, aber die Einnahmen sind nicht automatisch steuerfrei. Entscheidend ist, ob du dauerhaft untervermietest, nur vorübergehend Gäste aufnimmst und welche Kosten du sauber nachweisen kannst.

Was ist das?

Zimmervermietung bedeutet: Du nutzt eine Wohnung oder ein Haus selbst und überlässt einen abgegrenzten Teil gegen Geld an eine andere Person. Das kann ein dauerhaftes WG-Zimmer sein, ein möbliertes Zimmer für einige Monate oder eine kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb oder Wunderflats.

Einkommensteuerlich wird vor allem unterschieden: Bei dauerhafter Untervermietung an einen Mitbewohner geht es in der Regel um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Du erklärst dann Mieteinnahmen und ziehst passende Werbungskosten ab. Bei kurzfristiger, gelegentlicher Vermietung im selbstgenutzten Wohnraum kann eine Bagatellregel eine Rolle spielen. Plattformvermietung kann zusätzlich stärker nach Hotel- oder Beherbergungsregeln aussehen, vor allem wenn regelmäßig Gäste wechseln, Reinigung organisiert wird und weitere Leistungen dazukommen.

Wichtig: Steuerrecht und Mietrecht sind zwei getrennte Baustellen. Auch wenn steuerlich am Ende wenig oder keine Steuer anfällt, brauchst du als Hauptmieter grundsätzlich die Zustimmung deines Vermieters zur Untervermietung. Eigentümer müssen zusätzlich Teilungserklärung, Hausordnung und kommunale Regeln prüfen.

Wie funktioniert es?

Für vorübergehende Untervermietung im selbstgenutzten Wohnraum wird häufig die 520-Euro-Bagatellgrenze genannt. Bleiben deine Einnahmen daraus im Jahr darunter, kann das Finanzamt aus Vereinfachungsgründen auf eine Besteuerung verzichten. Diese Grenze passt aber nicht für jede Zimmervermietung. Sie greift nicht als Freibrief bei dauerhafter Untervermietung, regelmäßiger Plattformvermietung oder klar auf Dauer angelegten Mieteinnahmen.

Ob tatsächlich Steuer entsteht, hängt außerdem von deinem gesamten Einkommen ab. Der Grundfreibetrag 2026 liegt laut Bundesfinanzministerium bei 12.348 Euro. Erst wenn dein zu versteuerndes Einkommen insgesamt darüber liegt, beginnt Einkommensteuer. Hast du aber bereits Arbeitslohn, Rente, selbstständige Einnahmen oder andere Einkünfte, kommen die Mieteinnahmen oben drauf. Dann kann auch ein kleiner Überschuss steuerlich wirken.

Abziehen darfst du Werbungskosten, soweit sie zur Vermietung gehören. Typisch sind anteilige Miete, anteilige Nebenkosten, Strom, Heizung, Wasser, Internet, Abschreibung oder anteilige Kosten für Möbel im vermieteten Zimmer sowie Reinigungsaufwand. Sinnvoll ist eine einfache Flächenrechnung: vermietete Quadratmeter im Verhältnis zur Wohnfläche. Bei Möbeln zählt nicht immer der volle Kaufpreis sofort; je nach Wert kann eine Verteilung über die Nutzungsdauer nötig sein.

Bei Kurzzeitvermietung kommen weitere Pflichten dazu. Viele Städte haben Zweckentfremdungssatzungen, Registrierungsnummern oder Obergrenzen für Ferienvermietung. Eine Beherbergungssteuer, oft Bettensteuer genannt, kann ebenfalls anfallen. Diese Regeln unterscheiden sich stark je nach Kommune und müssen vor jedem Plattform-Listing lokal geprüft werden.

Auch Sozialleistungen können betroffen sein. Beim Wohngeld, Bürgergeld oder bei volljährigen Kindern mit Kindergeldbezug können zusätzliche Einkünfte oder Unterkunftskosten anders angerechnet werden. Kläre das früh, damit aus einer Entlastung nicht später eine Rückforderung wird.

In der Praxis

Angenommen, du mietest eine 80-Quadratmeter-Wohnung und vermietest ein 16-Quadratmeter-Zimmer dauerhaft für 450 Euro warm pro Monat. Deine Bruttomieteinnahmen betragen 5.400 Euro im Jahr. Das Zimmer hat 20 Prozent der Wohnfläche. Zahlst du selbst 1.200 Euro Warmmiete pro Monat, kannst du rechnerisch 20 Prozent davon als anteilige Kosten ansetzen: 240 Euro pro Monat, also 2.880 Euro im Jahr. Dazu kommen zum Beispiel 120 Euro anteiliges Internet und 200 Euro Reinigungs- und Kleinmaterialkosten. Dann bleiben 5.400 Euro Einnahmen minus 3.200 Euro Werbungskosten, also 2.200 Euro Überschuss. Dieser Betrag fließt in deine Einkommensteuer ein.

Das ist keine Aussage, dass du genau auf diesen Betrag Steuern zahlst. Dein persönlicher Steuersatz hängt von deinen übrigen Einkünften ab. Wer als Student insgesamt unter dem Grundfreibetrag bleibt, kann trotz Erklärungspflicht ohne Steuerlast herauskommen. Wer Vollzeit arbeitet, muss den Überschuss meist mit dem persönlichen Grenzsteuersatz einplanen.

Eine häufige Stolperfalle ist die Warmmiete: Viele rechnen nur mit dem Geld auf dem Konto und vergessen, dass Strom, Heizung, Internet, Möbelverschleiß und Reinigung echte Kosten sind. Die zweite Falle ist die Erlaubnis. Ohne Zustimmung des Vermieters riskierst du Ärger bis hin zur Kündigung. Bei Airbnb-ähnlicher Nutzung kommt noch die lokale Zweckentfremdung dazu. Was in einer Stadt erlaubt ist, kann in der nächsten bußgeldbewehrt sein.

Sammle deshalb ab dem ersten Monat Belege: Mietvertrag oder Untermietvertrag, Zahlungsnachweise, Nebenkostenabrechnungen, Strom- und Internetrechnungen, Möbelkäufe, Reinigungsquittungen und deine Flächenberechnung. Vor Veröffentlichung einer Anzeige oder Abgabe der Steuererklärung ist eine rechtliche oder steuerliche Gegenprüfung sinnvoll, besonders bei regelmäßiger Kurzzeitvermietung.

Fazit

Ein vermietetes Zimmer kann dein Haushaltsbudget stabilisieren, aber netto bleibt meist weniger übrig als die Monatsmiete vermuten lässt. Prüfe zuerst, ob es eine dauerhafte Untervermietung oder nur eine vorübergehende Nutzung ist, beachte die 520-Euro-Bagatellgrenze nur im passenden Fall und rechne deine Werbungskosten sauber gegen. Der nächste sinnvolle Schritt: Lege eine kleine Tabelle mit Einnahmen, anteiligen Kosten, Wohnfläche und Belegen an und kläre vor dem Start schriftlich die Erlaubnis sowie die kommunalen Regeln.